Viename Dainavos rajono daugiabutyje susiklostė konfliktinė padėtis, kuriai sprendimo teks paieškoti. Namo gyventojai yra pasirašę jungtinės veiklos sutartį, tačiau nors juridiškai tarsi jau ir galėtų patys spręsti bendro turto eksploatavimo temas, tačiau praktiškai vis dar negali įgyvendinti šios teisės, kadangi negali iki galo nutraukti santykių su namą administruojančia bendrove.
Kaip nepakliūti į tokią situaciją, nusprendus keisti namo administratorių – mūsų patarimai.
Dvivaldystė name: nenusileidžia nė viena pusė
Situacija V. Krėvės prospekto 24 name virto aklaviete, nes nenori nusileisti nei viena pusė: nei senasis administratorius, nei jungtinės veiklos sutarties pasirašymą inicijavęs aktyvus namo gyventojas. Painiavos nesiima spręsti ir Kauno miesto savivaldybė, mat namo gyventojams sukūrus bendriją arba pasirašius jungtinės veiklos sutartį, savivaldybės teisė reguliuoti pastato administravimą baigiasi.
Tad tam tikra prasme šiame name susiklostė dvivaldystė. Blokinį standartinės statybos penkiaaukštį ir toliau administruoja įmonė „Dainavos būstas”, ji renka iš gyventojų mokesčius. Pastato inžinerinė įranga, dokumentai oficialiai nėra perduoti jungtinės veiklos sutartį pasirašiusių gyventojų atstovui Edmundui Sinkevičiui.
Administruojanti įmonė reikalauja pateikti įrodymus, jog visi namo butų savininkai iš tiesų bendra valia pakeitė pastato administravimo formą. Mat pagal Lietuvos įstatymus daugiabučio namo administravimo formos yra trys: pastatą gali prižiūrėti savivaldybės skirta arba nuo šių metų – pačių gyventojų laisvai pasirinkta administravimo paslaugas teikianti įmonė, butų savininkų įkurta bendrija arba jungtinės veiklos sutarties suvienyti butų savininkai.
Senasis administratorius negrąžina namo dokumentų
Sužinojusi, kad toliau šis namas savo reikalus tvarkys pagal jungtinės veiklos sutartį, bendrovė „Dainavos būstas“ gyventojų įgaliotinio E. Sinkevičiaus paprašė pateikti savininkų susirinkimo protokolą ir jungtinės veiklos sutartį su visų butų savininkų parašais.
E. Sinkevičiaus pozicija kitokia: įgaliotinis įmonei pateikė Registrų centro pažymą apie įregistruotą jungtinės veiklos sutartį, ir yra įsitikinęs, jog administratoriai nebeturi teisės kištis į pastato tvarkymo reikalus, juolab – reikalauti dokumentų ir gyventojų asmeninių duomenų.
Gyventojų įgaliotinis siekia ne tik gauti, jo teigimu, jam teisėtai kaip gyventojų atstovui priklausančius namo perdavimo-priėmimo dokumentus, bet ir suburti komisiją, kuri pastato perėmimo metu įvertintų administruojančios įmonės planuotus ir realiai atliktus darbus. O vėliau ketinama surengti kažką panašaus į viešąjį konkursą ir pasirašyti sutartį su palankiausias sąlygas pasiūliusia administruojančia įmone.
Tačiau panašu, kad šie planai kertasi su teisės aktų numatytomis procedūromis. Štai kodėl į šią pamokančią situaciją turėtų itin įsigilinti daugiabučių namų gyventojai: svarstant keisti namo administravimo formą ir administratorių svarbu įsigilinti į kiekvieną juridinę smulkmeną ir elgtis pagal teisės aktus.
Supyko dėl astronominės sąmatos
„Mūsų name – kaip „kolchoze”: sovietmečiu žmonėms neleisdavo iš „kolchozų” išvažiuoti, net pasus atimdavo. Lygiai taip pat šiandien elgiasi organizacijos, kurios privalo žmonėms tarnauti”, – nevynioja žodžių į vatą V. Krėvės prospekto 24 namo gyventojų įgaliotinis E. Sinkevičius.
Jis pasakoja, kad perimti namo tvarkymo reikalus į savo rankas žmonės sumanė 2015 m. pabaigoje.
Priežastis, dėl kurios šiame name imta dairytis kitų administratorių – svari. Mat už iš pažiūros paprastą darbelį – keturiolikos vertikalių laiptinės turėklų strypų privirinimą bendrovė gyventojams išrašė per 750 litų (apie 219 eurų) sąskaitą. Vėliau per vargus gavęs darbų sąmatą, E. Sinkevičius užklausė dviejų kitų bendrovių, už kokią sumą atliktų tokius pačius darbus – ir paaiškėjo, jog strypų privirinimas būtų kainavęs 54 – 94 eurus, tai yra, du ar net keturis kartus pigiau!
Nemažai rūpesčių gyventojams sukėlė ir atgrubnagių „Dainavos būsto“ meistrų tvarkyta lietaus kanalizacija: patvinus rūsiams paaiškėjo, kad įlajos buvo sumontuotos į priešingą pusę, nei reikėjo. Komisija išvadas pasirašė labai nenoromis.
Tad gyventojų susirinkime įsiaudrinusiems žmonėms E. Sinkevičius pasiūlė tiesiog visiems kartu paieškoti tokių administruojančių įmonių, kurios mažiausiai sukčiautų – o gyventojai jį išsirinko savo įgaliotiniu.
Šūsnis raštų – ir standartinis atsakymas
Pasak pašnekovo, sužinoję apie gyventojų sprendimą, jau kitą dieną „Dainavos būsto“ atstovai atvykę pateikė gerokai mažesnius administravimo įkainius. Tai įgaliotiniui sukėlė įtarimų: juk įkainius oficialiai nustato Kauno miesto savivaldybės taryba – kaipgi įmonė gali šitaip laisvai juos mažinti? Šiaip ar taip, V. Krėvės 24 namo gyventojams nuo šių metų vasario taikomi mažesni, nei anksčiau administravimo įkainiai.
Tai neatvėsino E. Sinkevičiaus įkarščio pasirinkti Kaune tinkamesnę ir labiau atsakingą įmonę, kuri prižiūrėtų pastatą palankiausiomis sąlygomis – tačiau netrukus įgaliotinis susidūrė su administratorių pasipriešinimu. Įmonė pareikalavo jungtinės veiklos steigimo dokumentų, o be jų atsisakė pasirašyti pastato perdavimo-perėmimo aktą.
Situacija užsitęsė. Per pastaruosius metus E. Sinkevičius dėl to prirašė šūsnį raštų, adresuotų įvairių lygių savivaldybės valdininkams, Kauno miesto merui Visvaldui Matijošaičiui, Vartotojų teisių apsaugos tarnybai ir netgi tuomečiam premjerui Algirdui Butkevičiui.
Susilaukė tik standartinių tuometės Būsto valdymo skyriaus vedėjos Lauros Stankevičienės atsakymų, jog „pagal Civilinį kodeksą, administravimas pasibaigia, įregistravus daugiabučio namo savininkų bendrijos įstatus arba pasirašius jungtinės veiklos sutartį“.
Tikisi surengti laisvą balsavimą
Tvirto ir atkaklaus būdo namo gyventojų įgaliotinį piktina tokia Kauno miesto savivaldybės valdininkų pozicija: „Juk savivaldybė kadaise ir įgrūdo mus administratorių globon, o dabar pati užmerkia akis prieš mūsų teisių pažeidimus. Mums neleidžia laisvai pasirinkti ir neatiduoda to, kas priklauso gauti. „Kolchoznikus” siekiama laikyti sugrūstus „kolchozuose” – anuomet nesiskaityta su žmonėmis, lygiai tas pats ir čia. Viena rašoma, o kitkas gyvenime darosi”, – kartėlio neslepia vyras.
Pastarosiomis dienomis namo gyventojų atstovas pateikė prašymą Kauno miesto savivaldybei, kad leistų organizuoti namo savininkų balsavimą raštu dėl administratoriaus pasirinkimo.
Jis tikisi, kad galbūt savivaldybė perims namo dokumentus iš senojo administratoriaus ir juos vėliau perduos tiems, kuriuos laisvu balsavimu pasirinks patys namo gyventojai.
Savivaldybės priežiūra pasibaigė
Susiklosčiusią situaciją paprašėme pakomentuoti Kauno miesto savivaldybės Daugiabučių namų renovavimo ir administravimo skyriaus vedėjo Kęstučio Miškinio, kuris yra atsakingas už šiemet miesto seniūnijose paeiliui vykstantį pastatų administravimo įmonių pasirinkimo proceso priežiūrą.
Pasak vedėjo, dabartinėje situacijoje V. Krėvės pr. 24 namo gyventojams balsavimo biuleteniai negalės būti išduoti, nes Kauno miesto savivaldybė visiškai nesikiša į jungtinės veiklos sutartimi administruojamo namo priežiūros organizavimo procesą. Gyventojų įgaliotas asmuo, turėdamas visus dokumentus, pats galėtų samdyti bet kokį asmenį ar įmonę namui prižiūrėti.
„Registrų centre įregistravus jungtinę veiklą, susiklostė juridiniai santykiai tarp dviejų juridinių asmenų – iki šiol pastatą administruojančios įmonės ir jungtinės veiklos sutartį įregistravusių gyventojų, ir čia jau savivaldybė nelabai kuo gali padėti”, – konstatavo vedėjas.
Gauti savivaldybės biuletenius ir balsuoti dėl administravimo įmonės pasirinkimo šio namo gyventojai dabar galėtų nebent vėl sukvietę visuotinį susirinkimą ir išregistravę jungtinės veiklos sutartį, o namui likus be administravimo, galėtų teikti prašymą savivaldybei vėl leisti pasirinkti administratorių.
K. Miškinis pabrėžė, jog nutraukti santykius su administruojančia įmone priderėjo pagal teisines procedūras, tad šiuo atveju administratorius visiškai teisus reikalaudamas jungtinės veiklos sutarties ir kitų dokumentų.
Išeitis: susitarti
„Viskas turi būti atlikta visiškai oficialiai: turi įvykti visuotinis savininkų susirinkimas, jame turi būti balsuojama dėl jungtinės veiklos steigimo, turi būti surašytas ir oficialiai patvirtintas susirinkimo protokolas, turi būti visų savininkų pasirašyta ir įregistruota jungtinės veiklos sutartis. Štai šiuos dokumentus ir prašo pateikti pastatą administruojanti įmonė. Juk administratorius negali šiaip sau pateikti namo dokumentų tiesiog prašymą parašiusiam Kauno miesto gyventojui.
Administratoriai savivaldybei atsiuntė raštų kopijas, kad kreipėsi į įgaliotą asmenį, prašė jo pateikti įrodymus, jog jungtinė veikla tikrai įsteigta vadovaujantis teisės aktais ir jai pritarė dauguma to namo butų savininkų. Tačiau šių įrodymų gyventojų atstovas nėra pateikęs nei administratoriams, nei savivaldybės tarnautojams. Vien Registrų centro pažymos tokiu atveju nepakanka. Registrų centras neatsako už dokumentų teisėtumą – už teisingų ir tikrų duomenų pateikimą atsako pats dokumentus pateikęs asmuo. Tad iki šiol niekas negalėjo patikrinti, ar jungtinės veiklos sutartį tikrai pasirašė visų V. Krėvės pr. 24 namo butų savininkai – o gal vietoje savininkų kai kur pasirašę tik nuomininkai? O gal tai apskritai kokių praeivių parašai? Niekas negali pasakyti“, – pabrėžė Daugiabučių namų renovavimo ir administravimo skyriaus vedėjas.
K. Miškinio vertinimu, vienintelė išeitis – pateikus visus dokumentus administruojančiai įmonei, susitarti dėl pastato priėmimo-perdavimo akto surašymo ir dokumentų perėmimo vietos ir laiko. Juk reikia patikrinti inžinerinę bendrojo naudojimo objektų įrangą, užfiksuoti skaitiklių rodmenis.
K. Miškinio žiniomis, įmonė netrukus planuoja surengti gyventojų susirinkimą, kadangi name kai kurie darbai atlikti išsimokėtinai, ir reikia nustatyti likusios paskolos išmokėjimo sąlygas.
Reikalingas visuotinio butų savininkų susirinkimo protokolas
Portalas „Kas vyksta Kaune“ kreipėsi į teisės specialistus dėl teisinio šios situacijos įvertinimo. Advokatų profesinės bendrijos „Būdvytis ir partneriai” advokatas Andrius Būdvytis įvertinos susidariusią situaciją ir pateikė tokį jos komentarą:
„Vadovaujantis LR Civilinio kodekso 4.84 str. ir Kauno miesto butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais, bendrojo naudojimo objektų administravimas pasibaigia patalpų savininkams sudarius jungtinės veiklos sutartį. Taigi, įstatymo leidėjas administravimo pasibaigimą sieja su jungtinės veiklos sutarties sudarymu, o ne kitomis aplinkybėmis.
Jungtinės veiklos sutartis įsigalioja nuo jos sudarymo momento, jei pačioje sutartyje nenumatyta kitaip. Atkreiptinas dėmesys, kad vadovaujantis sandorių galiojimo prezumpcija, jungtinės veiklos sutartis yra galiojanti, kol nėra teismo sprendimo pripažinti tokią sutartį negaliojančia. Trečiųjų asmenų (buvusio administratoriaus) nuomonė apie sutarties negaliojimą sutarties galiojimui neturi jokios teisinės reikšmės. Galiojantys teisės aktai nenumato jungtinės veiklos dalyviams ar jų įgaliotam asmeniui prievolės kitaip nei jungtine veiklos sutartimi įrodinėti apie administravimo būdo pasikeitimą.
Sudarius jungtinės veiklos sutartį, administravimas automatiškai pasibaigia ir buvusiam administratoriui atsiranda prievolė jungtinės veiklos dalyviams ar jų įgaliotam asmeniui perduoti administravimą. Tokios prievolės nevykdymas ir/ar netinkamas vykdymas yra akivaizdus imperatyvių teisės aktų reikalavimų pažeidimas“.
