Nekilnojamojo turto rinkos ekspertai tvirtina, jog žemės ūkio ministro Giedriaus Surplio noras iki 2020 metų perkelti ministeriją į Kauną realiai galėtų būti įgyvendintas tik vienu atveju – jei patalpos būtų nuomojamos su miesto meru Visvaldu Matijošaičiu susijusios įmonės statomame biurų pastate.
Ketvirtadienį su Kauno meru susitikęs ministras teigė, jog efektyviausias sprendimas būtų į vienas patalpas sukelti tiek ministeriją, tiek pavaldžias institucijas – tokiu atveju reikėtų apie 10 tūkst. kv. metrų patalpų. Jos į Kauną turėtų persikelti iki 2019 metų pabaigos.
Tačiau BNS kalbinti rinkos ekspertai tvirtina, kad šiuo metu Kaune tokio dydžio patalpas gali pasiūlyti tik „Vičiūnų grupės“ įmonė Karaliaus Mindaugo prospekte statomame biurų komplekse „Magnum“.
Vis dėlto V. Matijošaičiui artimi šaltiniai BNS sakė, kad „Vičiūnų grupė“ yra nusprendusi iš viso nedalyvauti viešojo sektoriaus konkursuose ir net nebandys dalyvauti ŽŪM nuomos konkurse. Anot jų, centre esantys projektai bus per brangūs ministerijai, todėl tikėtina, kad ji įsikels į dar nepradėtus statyti pastatus.
Tačiau analitikai sutaria, kad iki 2020 metų paskelbti konkursą, pasirinkti plėtotoją ir įsikelti į specialiai ministerijai pastatytą 10 tūkst. kv. m ploto biurą Kaune nerealu.
Rinktis gali iš vieno
Dauguma Kauno biurų pastatų yra per maži ministerijos poreikiams, sako nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Inreal“ komercijos vadovas Julius Belanoška.
„Dauguma jų yra iki 5 tūkst. kv. m. Tarp šiuo metu vystomų projektų pakankamą plotą turi tik du: „Vičiūnų grupės“ „Magnum“ ir koncerno SBA „Business Leaders Center“. Tačiau pastarajame jau daug ploto rezervuota. Be to jau statomą verslo centrą gali būti sunku pritaikyti ministerijos poreikiams“, – BNS teigė jis.
Taip pat mano ir Kaune veikiančios nekilnojamojo turto bendrovės „Tikras žaidimas“, veikiančios prekių ženklu „Real game“ vadovaujantis partneris Aurimas Maldūnas. „Daugiau mieste šiuo metu statomų tokio dydžio pastatų nėra. Yra tik potencialūs projektai“, – sako jis.
Nekilnojamojo turto bendrovės „Newsec advisers LT“ Nuomininkų grupės atstovavimo vadovas Baltijos šalyse Martynas Babilas tvirtina, jog netrukus ir biurų pastate „Magnum“ gali nebelikti tiek laisvų patalpų.
„Matyt, vienintelis biurų pastatas, kuris gali pasiūlyti vienoje vietoje tiek ploto, yra biurų pastatas „Magnum“. Tačiau jis ir be ministerijos turėtų sulaukti savo nuomininko, nes tai toks trofėjinis biuras. Manau, kad dabar bet kuri didesnė į Kauną ateinanti kompanija į jį žiūri“, – sako jis.
Laikotarpis per trumpas
Tarptautinių kompanijų persikėlimo procesuose dalyvavęs M. Babilas sako ministro planuose pasigendantis nuoseklumo. „Tokio projekto vertė, pasirašius 10 metų nuomos sutartį, per šį laikotarpį būtų apie 14,5 mln. eurų išlaidų nuomai. Tai tikrai didelė suma, todėl gal reikėtų nuosekliau planuoti šį procesą.
Jeigu ministerija klaustų profesionalų patarimo, jie pasiūlytų pirmiausia išgryninti poreikius ir griežtai neužfiksuoti laiko. Kaune tikrai yra projektų, kurie yra pasirengę startuoti, kai tik bus pasirašyta išankstinė nuomos sutartis. Lankstumas dėl laiko labai svarbus, nes taip būtų galima gauti daugiau alternatyvių pasiūlymų ir padaryti mieste didesnį pokytį“, – BNS sakė analitikas.
J. Belanoškos nuomone, sklypo ministerijos pastato plėtrai reikėtų dairytis Kauno centre arba netoli jo. „Vienos tinkamiausių vietų galėtų būti Savanorių ar Juozapavičiaus prospektai, Jonavos gatvė. Šalia jų yra potencialių sklypų tokio objekto plėtrai. Taip pat buvusi „Merkurijaus“ teritorija, kurioje pakaktų vietos 10 tūkst. kv. m ploto verslo centrui“, – vardija jis.
Tačiau analitiko nuomone, nusprendus statyti naują pastatą, projektą įgyvendinti iki 2020-ųjų nerealu. „Konkurso procedūra yra ilga. Nuo jo paskelbimo tai galėtų užtrukti 2-3 metus. Greitesnis būdas būtų kokio nors valstybei priklausančio senų pastatų komplekso rekonstrukcija ar konversija“, – priduria J. Belanoška.
„Real game“ partnerio A. Maldūno teigimu, ministerija Kaune iki 2020-ųjų įsikurti spėtų, jeigu keltųsi į jau pradėtą statyti pastatą arba rinktųsi ne naujos statybos projektą, o rekonstrukciją. Jo vertinimu, pagal preliminarius reikalavimus, poreikius labiausiai atitiktų Pramonės prospekte esančio administracinio pastato projektas, jau turintis statybos leidimą.
„Vertinant, kad ministerijai reikia būti prie susisiekimo koridoriaus, Kaune tiktų tokios vietos, kuriose pagal bendrąjį planą galima plėtoti tokio dydžio pastatus, pavyzdžiui, Savanorių – Pramonės prospektai arba Islandijos plentas su Vakariniu aplinkkeliu. Savanorių prospekte, Islandijos plente ir Vakariniame aplinkkelyje tokių pastatų suplanuotų nėra. Tik Pramonės prospekte, „Dirbtinio pluošto“ teritorijoje galima rekonstruoti pastatus ir pasiūlyti ministerijai 9-10 tūkst. kv. m ploto patalpas“, – sako A. Maldūnas.
Jis priduria, kad biurų nuoma Pramonės prospekte kainuotų apie 8 eurus už kv. metrą (be PVM) – beveik perpus pigiau nei miesto centre.
Siūlo geriau suplanuoti
Pasak M. Babilo, jeigu būtų įgyvendintas, ministerijos planas persikelti į kitą miestą būtų labai svarbus rinkai projektas. „Valstybinė institucija gali būti itin įtakingas nuomininkas: tiek dėl savo dydžio, tiek dėl to, kad kaip magnetas aplink save traukia visokį verslą. Taigi ministerija šiuo atveju netgi galėtų sukurti Kaune naują traukos centrą“, – BNS sakė jis.
Analitikas pasakojo, jog paprastai persikėlimo procesui įmonės skiria bent dvejus metus. „Manau, kad čia turbūt tokia greita idėja ir greitas noras. Paprastai, kai nuomininkas ieško 10 tūkst. kv. m ploto, jie atrankos procesą pradeda mažiausiai 18 mėnesių iki persikėlimo, bet dažniau būna 24-36 mėnesių laikotarpis. Pavyzdžiui, bankas SEB pasirašė sutartį 30 mėnesių iki persikėlimo. Ir vis tiek jau atsiranda šiokios tokios įtampos plėtotojui“, – tvirtina M. Babilas.
Anot jo, vienas sudėtingiausių yra projektavimo procesas, kuris gali trukti apie 3-6 mėnesius. Tokio ploto pastato įrengimas taip pat gali užtrukti apie pusmetį.
Būtų rekordinis sandoris
Ekspertai sutaria, kad ministerijos perkėlimas į Kauną miesto rinkai turėtų teigiamą poveikį. A. Maldūnas pastebi, jog jeigu ministerija Kaune išsinuomotų 10 tūkst. kv. m ploto patalpas, tai būtų rekordinis sandoris.
„Tai sudarytų apie 4 proc. dabar rinkoje nuomojamo modernių biurų ploto ir toks sandoris būtų rekordinis. Manau, kad teigiamą poveikį pajustų verslas bei miesto gyventojai, nes tikriausiai dalis vilniečių nesutiks kasdien važiuoti į darbą“, – svarstė jis.
J. Belanoškos nuomone, net ir sostinės rinka nepajustų neigiamos įtakos dėl ministerijos išsikėlimo iš pastatų Gedimino prospekte, nes juos galėtų įsigyti plėtotojai ir čia investuoti.
„Poveikis Kaunui neabejotinai teigiamas, nes būtų sukurta naujų darbo vietų, miestą papuoštų dar vienas modernus verslo centras ar būtų rekonstruotas, sutvarkytas šiuo metu apleistas objektas. Ministerijai išsikėlus iš Vilniaus, rinkai būtų pasiūlytas objektas Gedimino prospekte, kuris tikrai sudomintų plėtotojus ir galėtų tapti prabangiu gyvenamojo segmento projektu arba viešbučiu. Vilniui įtaka būtų mažesnė nei Kaunui, lengviau prognozuojama ir taptų dar vienu sėkmingu nekilnojamojo turto sandoriu“, – sako jis.
