Valstybinės žemės sklypas (daugiau nei 0,7 ha) Kaune buvo išnuomotas 1991 lapkričio 19 d. tuometiniam Lietuvos serviso ir prekybos įmonės „Moskvičius“ Kauno filialui, o vėliau – UAB „Autokomercija“, statiniui statyti (1993 m. spalio 29 d. – Kauno filialo techninio aptarnavimo stočiai su autodalių parduotuve statyti). Tiesa, sklypo nuomininkai po dešimties metų apsigalvojo ir vėliau sudarytoje naujoje nuomos sutartyje jau minėta baldų parduotuvės statyba. Tačiau viso labo sklype iškilo tik būsimo statinio fragmentai.
Todėl 2018-ųjų lapkričio 30-ąją gimė sutartinai su Kauno miesto savivaldybe dirbusios (neabejotina, ir tebedirbančios, nors daugiau nei 500 ha žemės sklypų miesto ribose dabar patikėta administruoti savivaldybei) Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) prie Žemės ūkio ministerijos Kauno miesto skyriaus vedėjo įsakymas. Tuomet nuspręsta nutraukti 1993 m. spalio 29 d. Valstybinės žemės sklypo nuomos sutartį ir priteisti iš nuomininkės bylinėjimosi išlaidas.
UAB „Autokomercija“ kreipėsi į teismą
Prašė pripažinti NŽT įsakymą neteisėtu. Priminė sklypo nuomos istoriją, kuri prasidėjo Kauno miesto valdybos 1991 m. lapkričio 19 d. potvarkiu suteikti įmonės „Moskvičius“ Kauno filialui iki 1,0 ha žemės sklypą statinių statybai. Potvarkio pagrindu sudaryta nuomos sutartis tarp minėtos valdybos ir įmonės dėl 7 641 kv. m ploto valstybinės žemės sklypo nuomos. Valdyba 2000 m. lapkritį patvirtino sklypo detalųjį planą, kuriuo buvo nustatyti jo užstatymo reglamentai.
2004 m. liepos 28 d. Kauno miesto savivaldybės administracijos Miesto plėtros departamentas išdavė įmonei statybos leidimą baldų parduotuvės statybai. Ji buvo pradėta, ir nebaigtas statyti parduotuvės pastatas įregistruotas. 2007-ųjų vasarį „Autokomercija“ bei tuometinis Žemės sklypo patikėtinis – Kauno apskrities viršininkas – susitarė išdėstyti nuomos sutartį nauja redakcija.
2008 m. įmonės iniciatyva pradėtas rengti naujas sklypo detalusis planas, sudaryta teritorijų planavimo organizatoriaus teisių ir pareigų perdavimo sutartis, išduotos planavimo sąlygos. Planą patvirtino Kauno savivaldybės administracijos direktorius (2009 m. lapkričio 11 d.). Bet, kaip teismui aiškino įmonės atstovai, dėl krizės statybų darbai sustojo. Kaip netrukus paaiškėjo, ilgam…
Valdžios prioritetas – žemė?
Dėl jos pastarąjį dešimtmetį vyksta ypač daug teisminių ginčų, kuriuos dažniausiai inicijuoja už vis labiausiai „miesto plėtra“ besirūpinanti Kauno savivaldybė. Dalis ginčų atsispindi rekvizitai.vz.lt skelbiamose teismo nutartyse, susijusiose su miesto savivaldybės administracijos veikla.
Naujienų portalas „Kas vyksta Kaune“ primena, kad ne visais atvejais Kauno miesto savivaldybė bylas išlošia. Tačiau turėdama „neišsemiamus“ mokesčių mokėtojų sudėto biudžeto resursus, ji gali skirti daugiau nei priešininkai pinigų bylinėjimuisi, neretai – ir kur kas daugiau laiko (juk valstybės tarnautojų algos nepriklauso nuo konkrečių darbo rezultatų) nei kita bylos pusė.
Interesas čia aiškus, kuo daugiau žemės plotų atlaisvinti, kita vertus, ir miesto vadovų paaiškinimas suprantamas bei konkretus: kad Kaune nebūtų nei apleistų sklypų, nei nebaigtų statybų.
Bet, pavyzdžiui, „Britanikos“ viešbučio Kęstučio gatvėje atvejis – kiek kitoks, šio monolitinio monstro, daugiau nei 30 metų „puošiančio“ Kauno centrą, savininkai iš pradžių gavo savivaldybės leidimą griauti nebaigtą statinį ir statyti naują, tačiau netrukus ta pati miesto savivaldybė rado priežasčių apsigalvoti ir savo sprendimą pakeitė. Tiesa, sklypą, kur monolitas tebestovi, dar prieš tai „apkarpė“ kaimynystėje įsikūrusių verslininkų naudai.
Gal perspektyvoje valdžia būtų sumąsčiusi, kaip jį visą perimti, bet… Tik kas dabar žino, kuo ta „Britanikos“ istorija pasibaigs? Šio NT savininkai nesutiko nei telefonu, nei internetu atskleisti žurnalistei savo planų, o savivaldybės atstovai teigė, jog iš naujo į juos dėl „Britanikos“ nesikreipta, todėl informacijos neturi.
Patikrino, kaip „Autokomercija“ naudoja Kaune išsinuomotą žemės sklypą
Tai įvyko prieš šešerius metus. 2018 m. birželio 7 d. NŽT surašė žemės sklypo (jo lokacija teismo nutartyse nutylima) patikrinimo aktą, o po poros savaičių įmonė gavo įspėjimą dėl nuomos sutarties nutraukimo. Sutartis nutraukta tų pačių metų lapkričio 30-ąją.
Ieškove tapusi UAB „Autokomercija“ teismui skundė įsakymą, prašė jį pripažinti neteisėtu ir nepagrįstu. Nes nuomininkas, su kuriuo buvo pasirašyta 50-čiai metų žemės sklypo nuomos sutartis, „turi teisę statyti žemės sklype naujus statinius ir pradėjo jos realizavimą“. Nes…„atsakovės pozicija neatitinka teismų formuojamos praktikos, pagal kurią valstybinės žemės nuomininko teisė statyti naujus statinius yra ginama“.
Teisme tarsi remtasi tuo, kad sklypas dar praeitą tūkstantmetį išnuomotas „Moskvičiaus“ filialui kaip plotas statyti automobilių aptarnavimo stotį ir autodalių parduotuvę. Bet tuo tikslu išnuomotas sklypas nepanaudotas. Galima paironizuoti, kad „Moksvičių“ Lietuvos keliuose, kaip seniai žinoma, nebeliko, tai jų techninio aptarnavimo poreikis taip pat išnykęs.
Kita vertus, 2004-aisiais sudarytos naujos sklypo nuomos sutarties, kur minima baldų parduotuvės statyba, galiojimo terminas pasibaigė 2014-aisiais. Tačiau ir šis statinys iki šiol nepastatytas. Įmonės pasiteisinimas, jog investicinius planus sutrukdė 2008-aisiais prasidėjusi ekonominė krizė, teismo neįtikino, nes krizė nesitęsė iki 2018-ųjų…
Žodžiu, pirmosios instancijos teisme verslas bylą pralaimėjo. Nors pateikė visokių argumentų, įrodinėdamas, jog yra teisus. Teismo nutartyje tarp kitko užsiminta, kad Kauno miesto savivaldybės administracijos direktorius 2009 m. lapkričio 11 d. įsakymu patvirtino naują Žemės sklypo detalųjį planą, kurio pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis – kitos paskirties žemė, naudojimo būdai – komercinės paskirties objektų teritorijos, pobūdis – prekybos, paslaugų ir pramogų objektų statybos“. Reiškia, pasikeitus planams, galima vietoj autoserviso statyti baldų ar kokią kitokią parduotuvę, ir tai – teisėta. Bet kad nei to, nei ano nepastatė…
Įsiskolino…ir vėl viskas iš pradžių?
Netrukus ieškinį buvusiam 0,76 ha valstybinės žemės nuomininkui pateikė nemažą interesą atkakliai „kovoti už žemę“ turinti Kauno miesto savivaldybė. Kadangi sklype, kurį privalėjo įmonė atlaisvinti, kai su ja buvo nutraukta nuomos sutartis, tebestovi jos pradėtas (pastato baigtumas – vos 4 proc.) statinys, įregistruotas valstybiniame registre. Ir jo savininkė – bendrovė „Autokomercija“ nesirengia savo NT atsisakyti. Reiškia, žemė, kur 4 proc. baigtumo statinys stovi, – tebenaudojama. Dalį priklausančio žemės nuomos mokesčio įmonė susimokėjo, tačiau dar liko skolinga už 2022-2023 metų laikotarpius.
„Ta tema“ įvyko ne vienas teismų (jų – irgi buvo ne vienas skirtingų instancijų teismuose, skirtinguose miestuose ) posėdis. Galimai jų bus dar daugiau.
Šių metų birželį Vilniaus apygardos teismo Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėja Asta Jakutytė – Sungailienė teismo posėdyje apeliacine rašytinio proceso tvarka „išnagrinėjo civilinę bylą pagal apeliantės (ieškovės) Kauno miesto savivaldybės administracijos apeliacinį skundą dėl Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. kovo 8 d. sprendimo civilinėje byloje pagal ieškovės Kauno miesto savivaldybės administracijos ieškinį atsakovei uždarajai akcinei bendrovei „Autokomercija“ dėl skolos už valstybinės žemės nuomą priteisimo, trečiuoju asmeniu, nepareiškiančiu savarankiškų reikalavimų, esant Nacionalinei žemės tarnybai prie Aplinkos ministerijos“.
Nuspręsta apeliacinį skundą tenkinti, Vilniaus miesto apylinkės teismo 2024 m. kovo 8 d. sprendimą panaikinti ir bylą perduoti pirmosios instancijos teismui nagrinėti iš naujo.
Argumentai
Vilniaus apygardos teismas atsižvelgė į tai, kad „pirmosios instancijos teismas netenkino ieškovės prašymo priimti sprendimą už akių, motyvuojant tuo, kad nagrinėjamu atveju priimant sprendimą už akių nebūtų užtikrintas šalių lygiateisiškumas, nes iš ieškovės ir NŽT procesiniuose dokumentuose pateikti argumentai teismui kelia klausimų (abejonių).
Tačiau tuo pat metu nuspręsdamas bylą nagrinėti rašytinio proceso tvarka, nekviečiant į posėdį proceso dalyvių ir neišklausant jų paaiškinimų, manytina, kad teismas priimdamas 2023 m. gruodžio 18 d. nutartį pažeidė rungimosi principą (Civilinio proceso kodekso 12 straipsnis), betarpiškumo principą (CPK14 straipsnis), žodiškumo principą (CPK15 straipsnis) ir netinkamai taikė CPK235 straipsnio 1 dalies bei 285 straipsnio nuostatas.
Siekdamas pašalinti visus prieštaravimus, išsiaiškinti visus klausimus ir išsklaidyti abejones, teismas žodžiu, betarpiškai ir tiesiogiai turėjo dėl jų apklausti byloje dalyvaujančius asmenis“, – citatos iš 2024 m. birželio 7 d. priimtos teismo nutarties.
Joje greta to teigiama, kad „Pirmosios instancijos teismo sprendime atsiradę motyvai dėl žemės sklype esančio atsakovei priklausančio statinio neeksploatavimo ir to fakto įtakos atsakovės kaip valstybinės žemės naudotojo statuso, laikytini siurpriziniais“.
Ir dar: „CPK nuostatos nenumato, kad teismo vaidmuo bylose dėl skolos priteisimo už valstybinės žemės nuomą yra aktyvus. Darytina išvada, kad teismas perėmė atsakovės teises ir pareigas, tokiu būdu ne tik pažeisdamas CPK178 straipsnį, bet ir neteisingai išspręsdamas bylą“.
Vilniaus apygardos teismo nutartis įsiteisėjo nuo pat jos priėmimo dienos.
