Sutuoktiniai nusprendė pirkti būstą, tačiau jiems kilo klausimų dėl pardavėjo pasiūlymo pasirašyti preliminariąją nekilnojamo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Advokatė paaiškina, kokie skirtumai ir kokie teisiniai klausimai galėtų iškilti dėl šio sandorio.
„Kartu su vyru ketiname pirkti butą. Pardavėjas pasiūlė dėl šio būsto sudaryti preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį. Kuo preliminarioji sutartis skiriasi nuo pagrindinės sutarties? Ar sudarius tokio pobūdžio sutartį galime būti ramūs, kad sandoris įvyks? Kokiais būdais galėsime ginti savo teises, jeigu pardavėjas atsisakys sudaryti pagrindinę buto pirkimo-pardavimo sutartį?“, – kreipėsi kauniečiai.
Situaciją komentuoja advokatė Raimonda Lazauskienė.
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas numato, kad preliminariąją sutartimi yra laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Svarbu pažymėti, kad visais atvejais preliminari sutartis turi būti rašytinė, kadangi rašytinės formos reikalavimų nesilaikymas tokią sutartį daro negaliojančią. Preliminarioji sutartis yra organizacinio pobūdžio, priskirtina ikisutartinių santykių stadijai. Tokia sutartimi nė viena iš šalių neįgyja turtinės naudos, kas yra būdinga pagrindinėms sutartims.
Paprastai preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių, pavyzdžiui: tam tikro leidimo neturėjimo, subjektinės teisės į daiktą neturėjimo, nepakankamo daikto parengimo parduoti ar jo nesuformavimo kaip atskiro civilinės apyvartos objekto ir pan., gali nuspręsti pagrindinės sutarties nesudaryti iš karto, o numatyti, kad ją sudarys ateityje. Jeigu yra nustatoma, kad šalys susitarimu siekė tik susitarti dėl kitos sutarties sudarymo ateityje, tokio susitarimo negalima kvalifikuoti kaip pagrindinės sutarties sudarymo ir reikalauti įvykdyti jį natūra.
Atitinkamai, jeigu sutartyje yra sąlygos, kurios nėra organizacinės, bet susijusios su įsipareigojimais sukurti daiktą ar jo dalį, pertvarkyti jį ar atlikti kitokius neorganizacinio pobūdžio veiksmus, tai jos gali būti kvalifikuojamos savarankiškai ir pagal jas sprendžiama dėl pažeistų teisių gynimo, jeigu sutartis pažeidžiama ar atsisakoma ją vykdyti.
Sudarant preliminariąją sutartį, prisiimama pareiga ateityje sudaryti pagrindinę sutartį, kuri gali būti užtikrina netesybomis pagal sutartį. Taigi tokiu atveju, jeigu pardavėjas vengs sudaryti pagrindinę sutartį, skaitytoja turės teisę ne tik prašyti atlyginti visus patirtus nuostolius, bet ir reikalauti sumokėti baudą (netesybas), kurios dydis įprastai yra susitariamas preliminarioje sutartyje. Netesybos gali būti nurodytos konkrečia pinigų suma arba užtikrinamosios prievolės sumos procentu. Kadangi netesybų dydis yra susitariamas preliminariojoje sutartyje, todėl jo nereikia įrodinėti.
Pažymėtina, kad dėl preliminariojoje sutartyje nustatytos pagrindinės sutarties nesudarymo nukentėjusioji šalis gali ginti tikrumo, o ne lūkesčio interesą apimančius nuostolius, tokie nuostoliai apima dalyvavimo ikisutartiniuose santykiuose ir pasirengimui sudaryti pagrindinę sutartį realiai patirtas išlaidas. Tokiu būdu šalys žino, kad nebus verčiamos sudaryti pagrindinės sutarties, be to žino galimų nuostolių atlyginimo ribas.
Taigi, preliminariosios sutarties sudarymas neužtikrina būsimo sandorio sudarymo, tačiau tiek pirkėjas, tiek pardavėjas sudaręs preliminariąją sutartį ir joje nustačius netesybų dydžius, gali būti tikri, kad tuo atveju, jei nebus sudaryta pagrindinė sutartis dėl kažkurios iš vienos šalies kaltės, kita šalis galės prašyti sumokėti netesybas.
Tačiau tam tikrais atvejais preliminarioji sutartis gali būti pripažinta pagrindine sutartimi ir pagal tokią sutartį šalis gali būti įpareigota savo prisiimtus įsipareigojimus įvykdyti natūra. Paprastai tokie atvejai yra kai kyla ginčas ar sudaryta sutartis yra vertinama kaip preliminarioji, ar kaip pagrindinė.
Jei kyla ginčas dėl to, ar sutartis yra preliminarioji ar pagrindinė, kiekvienu atveju yra vertinama, kokiomis aplinkybėmis buvo sudaryta sutartis, ar jau buvo iki galo suformuotas objektas, dėl kurio sudaryta sutartis, ar dar turėjo būti atliekami darbai, ar sutarties sąlygos aiškios ir apibrėžė tik organizacinius ar ir faktiškus tvarkomojo pobūdžio veiksmus, kokius veiksmus įsipareigojo atlikti sutarties šalys ir kas faktiškai buvo atlikta.
Esant ginčui dėl sutarties turinio bei sąlygų, sutartis yra aiškinama nustatant tikruosius sutarties dalyvių ketinimus, atsižvelgiant į sutarties sąlygų tarpusavio ryšį, sutarties esmę, tikslą, jos sudarymo aplinkybes, šalių derybas dėl sutarties sudarymo, šalių elgesį po sutarties sudarymo ir kitas reikšmingas aplinkybes.
Tuo atveju, kai yra nustatoma, kad šalys sudarė sutartį, kuri turi tiek preliminariosios sutarties bruožų (organizacinių), tiek pagrindinės sutarties bruožų, t. y. laisva tarpusavio valia nedviprasmiškai susitaria dėl tokios sutarties dalies, atitinkančios pagrindinės sutarties bruožus, vykdymo natūra, įstatyme įtvirtintas draudimas įpareigoti preliminariąją sutartį vykdyti natūra netaikytinas, nes nepažeidžiami saugomi interesai (šalių teisėti lūkesčiai ir teisinis tikrumas).
Be to, įstatymas reglamentuoja specifinę preliminariosios sutarties rūšį tuo atveju, jei preliminarioji sutartis sudaroma dėl nepastatyto būsto (gyvenamojo namo ar buto). Tokios sutarties šalių teisės ir pareigos yra daug platesnės. Sutarties šalis – pardavėjas – įsipareigoja ne tik sudaryti pagrindinę sutartį, bet ir pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje nurodytą būstą.
Preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas iš kitų preliminariųjų sutarčių yra tas, kad pirkėjas savo pažeistas teises gali ginti ne tik prašydamas sumokėti netesybas, bet ir reikalauti prievolę įvykdyti natūra (t. y. įpareigoti pardavėją sudaryti su pirkėju gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutartį) bei naudotis visais kitais civilinių teisių gynimo būdais. Įsipareigojimas pastatyti gali apimti ne tik atvejus, kai yra pradedama nauja statyba, bet ir atvejus, kai sudaroma sutartis dėl statomame name parduodamo buto.
