Kauniečiai netveria pykčiu – NŽT atkūrus nuosavybės teises, neturi kaip patekti į savo sklypus

Aukštuosiuose Šančiuose esančioje Švenčionių g. Nacionalinė žemes tarnyba (NŽT) atkūrė nuosavybės teises į žemę natūra, suformuojant keletą sklypų – dalį šių sklypų paveldėtojai vėliau pardavė. Tik įgyta žeme savininkai džiaugtis negali, mat šalimais esančiame valstybinės žemės sklype veikianti įmonė nesutinka suteikti servituto, o laukia, kol neapsikentę savininkai sklypus parduos.

Itin vaizdingoje Kauno vietoje, netoli Šančių Ąžuolyno esančioje Švenčionių g., pastaraisiais metais Kauno miesto savivaldybė ir NŽT suformavo keli sklypus – tai Švenčionių g. 14B, 16E sklypai ir dar adreso neturintis sklypas.

„Kas vyksta Kaune“ bendravo su vienu iš šių sklypų savininkų – jis sklypą įsigijo iš paveldėtojų. Pasak jo, šis ir keli kitai sklypai buvo suformuoti atkūrus nuosavybės teises į žemę natūra vienai šeimai. Pasak pašnekovo, šeimos nariai tarpusavyje nepasidalino žeme ir nusprendė kelis sklypus parduoti – vieną iš jų įsigijo ir pašnekovas.

Du iš dviejų minėtų sklypų yra rekreacinės paskirties, vienas iš sklypų – atskirųjų želdynų teritorijų. Sklypų dydis – nuo 6 iki 19 arų. Vos už už kilometro aptiksime Aukštųjų Šančių Ąžuolyną, sklypai taip pat yra visai šalia Nemuno pakrantės. Aplink yra įsikūrusios kelios prekyba besiverčiančios įmonės, kitoje upės pusėje – Panemunės šilas.

Pašnekovas neslepia, jog sklypą tuo metu įsigijo pakankamai nebrangiai, tačiau nebuvo visiškai apsisprendęs, kokią veiklą vykdys įsigijęs sklypą. „Registrų centro“ duomenimis, šis asmuo valdo kelis nedidelius sklypus Kaune, Tauragėje, Anykščiuose.

Šalia „Kas vyksta Kaune“ pašnekovo valdomo sklypo, teritorijoje yra ir keli kiti sklypai – Švenčionių g. 14B sklypas, kurį lygiomis dalimis paveldėjo dvi moterys ir dar adreso neturintys sklypas, kurį taip pat paveldėjo tos pačios moterys.

Tačiau visų šių sklypų savininkai susiduria su ta pačia problema – negali patekti į savo nuosavybę, ar ja kaip nors naudotis.

Kaunietis pastebi, jog patekti į trys minėtus sklypus galima tik vienu būdu – kertant Švenčionių g. 14A sklypo ribas. Kitų būdų patekti nėra, mat kelią riboja augmenija ir šalimais esanti geležinkelio pervaža.

Kitaip nei kiti aplinkiniai sklypai, šis sklypas priklauso valstybei, tačiau nuo 2013 m. yra nuomojamas bendrovei UAB „Saulex“. Bendrovei taip pat priklauso keli sklype esantys statiniai.

Kaip skelbiama puslapyje rekvizitai.vz.lt, „Saulex“ užsiima nuosavo arba nuomojamo nekilnojamojo turto nuoma ir eksploatavimu. Rekvizitai.vz.lt duomenimis, pastarieji metai bendrovei nebuvo labai sėkmingi – 2024 m. įmonė patyrė 26,7 tūkst. Eur nuostolių, 2023 m. uždirbo tik apie 1,3 tūkst. Eur pelno. Tiesa, 2022 m. įmonės pelnas siekė daugiau nei 105 tūkst. Eur.

„Kas vyksta Kaune“ turimi duomenys rodo, jog „Saulex“ yra įsigijusi sklypą iš paveldėtojų, kurie sklypus įgijo atkūrus nuosavybės teises į žemę natūra. Primename, jog panašiai sklypus Kaune yra įsigijęs Kauno miesto tarybos narys Šarūnas Matijošaitis, jo tėvas ir Kauno meras Visvaldas Matijošaitis.

Ši tema plačiau buvo nagrinėta „Kas vyksta Kaune“, žurnalistinių tyrimų centro „Siena“ ir „Laisvės TV“ atliktame žurnalistiniame tyrime – tyrimo metu nustatyta, jog didelė dalis šių žemių buvo įsigyta dešimtimis ar net šimtus kartų mažesnėmis nei rinkos kainomis. Keli sklypai patraukliose Kauno vietose buvo parduoti už vieną eurą.

Liudininkų pasakojimais, aplinkinių sklypų savininkai ne kartą bandė kalbėtis su UAB „Saulex“ direktoriumi Justu Gražuliu dėl servitutų suteikimo. Esą kai kurie savininkai netgi buvo pasiruošę sklypą parduoti, tačiau šios minties atsisakė pabendravę su J. Gražuliu. Anot liudijimų, J. Gražulis kone grasino, pasakojo, jog aplinkinių sklypų savininkui vis tiek turės parduoti savo nuosavybę.

„Registrų centro“ duomenys rodo, jog Švenčionių g. 14E sklypui iš tiesų suteikti servitutai iš kone visų aplinkinių sklypų – Švenčionių g. 8D, 8A, 10A, 12B, 12A, 12E, 12D ir 14B sklypų. Trūksta tik Švenčionių g. 14A sklypo servituto.

Su tokia pačia problema susiduria ir kol kas adreso neturinčio sklypo savininkai – jiems taip pat suteikti servitutai iš aplinkinių sklypų, tačiau UAB „Saulex“ servituto suteikti nesutinka. Vienintelis sklypas, kuriam suteiktas servitutas kirsti „Saulex“ nuomojamą sklypą – Švenčionių g. 14B sklypas.

Tačiau taip yra todėl, jog šiam sklypui servitutas iki Švenčionių g. 16E ir projektuojamų žemės sklypų buvo suteiktas dar 2009 m., valstybei dar nesudarius nuomos sutarties su bendrove UAB „Saulex“.

Kauniečiai netveria pykčiu, dėl to kaip Kaune vykdomas nuosavybės teisių atkūrimas – šiuo atveju nors nuosavybės teisių atkūrimas į žemę natūra įvyko, tačiau pašnekovams nesuprantama, kodėl nuosavybės teisės negalėjo būti atkurtos Švenčionių g. 14B sklype, o šis sklypas paliktas valstybės žinion. Šiuo metu kauniečiai apžiūrėti savo nuosavybę gali nebent nelegaliai kirsdami UAB „Saulex“ nuomojamą sklypą.

Nerijus bandė kreiptis į tuo metu savivaldybėje veikusį Miesto planavimo ir architektūros skyrių, tačiau jam buvo pasakyta, kad savivaldybė padėti niekuo negali, jokio pagrindo nutraukti nuomos sutartį nėra.

Esą vienintelis tolimesnis kelias – kažkaip susitarti su UAB „Saulex“, savo lėšomis nutiesti kelią ir tada bandyti prisiteisti kompensaciją už patirtas išlaidas teisminiu keliu.

Neapsikentusi neteisybės, viena iš gretimų sklypų savininkių kreipėsi į teismą, siekdama panaikinti arba nutraukti 2013 m. sudarytas valstybinės žemės nuomos sutartis su UAB „Saulex“ ir taip atverti kelią atkurti nuosavybės teises natūra į iki 1940 m. šeimai priklausiusią žemę.

Pirmosios instancijos Kauno apylinkės teismas nepriėmė ieškinio nagrinėti iš karto, o nurodė, kad neva nepanaudota ikiteisminė tvarka, pareikalavo tiksliai įvardyti sandorių negaliojimo pagrindus, ir liepė primokėti didelį žyminį mokestį.

Šį Kauno apylinkės teismo sprendimą ieškovė L. P. apskundė Kauno apygardos teismui. Skundą išnagrinėjęs Kauno apygardos teismas nurodė, kad apylinkės teismas klydo: šiai bylai nereikia ikiteisminės ginčų tvarkos, ieškovė neprivalo pati teisiškai kvalifikuoti.

Tačiau teismas patvirtino, kad žyminis mokestis vis tiek mokėtinas tik pataisė sumą – liko primokėti 85 Eur, o ne 302 Eur.

Svarbiausia, kad ieškinys nebuvo atmestas, tad kelias į bylos nagrinėjimą išliko. Tuo L. P. pasinaudojo ir vėl kreipėsi į Kauno apylinkės teismą, čia laimėdama reikšmingą pergalę.

Kauno apylinkės teismas civilinėje byloje pagal L. P. ieškinį 2023 m. lapkričio 30 d. sprendimu ieškinį tenkino iš dalies – pripažino niekine ir negaliojančia nuo sudarymo momento 2013 m. birželio 13 d. Lietuvos valstybės, atstovaujamos Nacionalinės žemės tarnybos prie Aplinkos ministerijos, ir UAB „Saulex“ sudarytą valstybinę žemės nuomos sutartį Nr. 8SŽN-85, kuria UAB „Saulex“ išnuomotas 0,28 ha dydžio žemės sklypas. Kitus ieškinio reikalavimus teismas paliko nenagrinėtais, taip pat ieškovės naudai priteisė bylinėjimosi išlaidas iš bendrovės „Saulex“.

Teisme „Saulex“ argumentavo, jog sklype eksploatuoja statinius – savo ruožtu L. P. argumentavo, jog jokios realios veiklos „Saulex“ nevykdo. Kaip minėjome, teismas L. P. ieškinį patenkino iš dalies.

„Sklype statiniai net neturi aiškios funkcinės priklausomybės, jie yra visiškai nusidėvėję, nėra naudojami pagal tiesioginę paskirtį. Tik po skundo NŽT UAB „Saulex“ suvežė į sklypą statybines atliekas, imituodama šio sklypo naudojimą. Žemės sklypas (...) yra bendro 1,2590 ha ploto, kuris nėra būtinas UAB „Saulex“ statinių eksploatavimui. Jame yra apie 4 351 kv. m. laisvos, neužstatytos žemės, į kurią galima atkurti nuosavybės teises“, – pažymėjo ieškovė.

UAB „Saulex“ ir NŽT apeliacine tvarka apskundė nepalankų Kauno apylinkės teismo sprendimą Kauno apygardos teismui. Ir čia viskas apsivertė aukštyn kojomis, mat apygardos teismas panaikino ankstesnį apylinkės teismo sprendimą ir nusprendė, jog L. P. reikalavimai prieš „Saulex” yra nepagrįsti.

NŽT teigimu, UAB „Saulex“ žemės sklypą naudojo pagal paskirtį – esą nėra teisinio pagrindo nutraukti nuomos sutartį.

„Patikrinimo metu nustatyta, kad tiek žemės sklypas, kuriame yra betono aikštelė su sandėliuojamu kietuoju kuru ir pjuvenomis, rampa, geležinkelio atšaka, tiek žemės sklypas, naudojami pagal paskirtį esamiems statiniams eksploatuoti, nepažeidžiant nuomos sutarties sąlygų., todėl nėra teisinio pagrindo nutraukti ar pripažinti negaliojančiomis valstybinės žemės nuomos sutartis Nr. 8SŽN-84 ir Nr. 8SŽN-85“, – nurodė ieškovė NŽT.

Taip pat, pasak NŽT, net nutraukus nuomos sutartį, nuosavybės teisės natūra vis tiek negalėtų būti atkurtos, nes atkūrimo procesas Kaune jau yra baigtas.

„Net jeigu valstybinės žemės nuomos sutartys, sudarytos su UAB „Saulex“, būtų panaikintos Nacionalinė žemės tarnyba vis tiek neturėtų teisinio pagrindo ieškovei atkurti nuosavybės teises natūra, nesant Kauno miesto savivaldybės administracijos rašto dėl laisvos (neužstatytos) žemės“, – teigia NŽT.

Ieškovė UAB „Saulex“ sutiko su NŽT pozicija – nurodė, kad NŽT argumentai yra pagrįsti bylos įrodymuose užfiksuotais faktais, tiek teisės aktų nuostatomis, tiek teismų praktika.

Ir teismas šį kartą stojo „Saulex“ ir NŽT pusėn – teismo vertinimu, „Saulex“ vykdė veiklą, susijusią su statinių eksploatavimu.

„Byloje nėra duomenų, kurie teiktų pagrindą daryti išvadą, kad 2013 m. birželio 13 d. nuomos sutarties sudarymo metu atsakovė UAB „Saulex“ nevykdė veiklos, susijusios su statinių, esančių žemės sklype (duomenys neskelbtini) naudojimu, todėl nuomos sutartis su jais negalėjo būti sudaryta. Pažymėtina, kad tokius duomenis pateikti pareiga teko ieškovei, pareiškusiai reikalavimą dėl nuomos sutarties pripažinimo negaliojančia (CPK 12 str., 178 str.) (...).

Tokiu būdu yra panaudojamos šio daikto vertingosios savybės, jos savininkui gali duoti / duoda ekonominę naudą. Teisėjų kolegijos vertinimu, byloje esančių duomenų visuma ir patvirtina, jog būtent tokiu būdu aikštelė faktiškai yra naudojama, todėl, dėl minėtų daikto savybių ir naudojimo daiktas nevertinamas kaip neturintis apibrėžtos paskirties“, – pabrėžė teisėjų kolegija.

Apeliacine tvarka bylą išnagrinėjusi teisėjų kolegija L. P. ieškinį atmetė visiškai, be to, „Saulex“ naudai iš L. P. priteisė daugiau kaip 8 tūkst. eurų bylinėjimosi išlaidų.

Civilinę bylą antrą kartą peržiūrėjo Lietuvos aukščiausiasis teismas (LAT) – 2024 m. gruodžio 19 d. atmesdamas L. P. kasacinį skundą ir palikdamas Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2024 m. gegužės 7 d. sprendimą nepakeistą.

LAT pripažino tam tikrus ieškovės kasacinio ginčo aspektus – pavyzdžiui, kad ji nors ir nebūdama nuomos sutarties šalimi, turi suinteresuotumą, nes yra pretendentė į nuosavybės teisių atkūrimą.

Tačiau lemiamas klausimas buvo ne suinteresuotumas, o ar pati nuomos sutartis sudaryta pažeidžiant įstatymą. LAT padarė išvadą, jog sklype esantys statiniai gali būti laikomi savarankiškais daiktais, jų eksploatavimui galėjo būti reikalinga žemės nuoma. Todėl valstybinė žemė galėjo būti išnuomota ne aukciono tvarka pagal Žemės įstatymo 9 str. 6 d. 1 p.

Taigi, nors teismas vieną kasacinio skundo argumentą (dėl ieškovės suinteresuotumo) pripažino pagrįstu, kitas esminis argumentas (dėl nuomos sutarties neteisėtumo) buvo atmestas. Todėl paliktas galioti Kauno apygardos teismo sprendimas. Ši nutartis yra galutinė ir neskundžiama.

Portalo „Kas vyksta Kaune“ žurnalistai susisiekė su UAB „Saulex“ vadovu Justu Gražuliu, šis pažadėjo atsakyti į portalo žurnalistų klausimus raštu. Tačiau praėjus net ir mėnesiui, jokių atsakymų iš įmonės atstovų „Kas vyksta Kaune“ nesulaukė.