Bendrabutyje parduotas kambarys – gyventojas liko neinformuotas: advokatė paaiškina, ar toks sandoris teisėtas

„Gyvenu bendrabučio tipo bute, kuriame turiu vieną kambarį. Šalia yra kitas kambarys, turintis bendrą koridorių, vonią ir tualetą. Neseniai sužinojau, kad gretimo kambario savininkė jį pardavė kitam asmeniui, nors manęs apie tai niekas neinformavo. Ar aš turėjau pirmenybės teisę įsigyti šį kambarį? Ar toks pardavimas be mano žinios gali būti ginčijamas?“ - plačiau klausimą advokatei pateikė skaitytojas.

Į klausimą atsako advokatų kontoros „ADVOCATERA“ advokatė Raimonda Lazauskienė.

Susipažinus su skaitytojo situacija, pažymėtina, kad tokiais atvejais bendraturčio teisės iš tiesų yra pažeidžiamos, todėl toks sandoris gali būti ginčijamas teisme.

Pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnį, kai turtas priklauso keliems asmenims bendrosios dalinės nuosavybės teise, kiekvienas bendraturtis turi pirmenybės teisę pirkti parduodamą turto dalį ta pačia kaina ir tomis pačiomis sąlygomis, kuriomis ji parduodama kitam asmeniui.

Ši teisė taikoma ne tik tada, kai parduodama aiški dalis (pvz., ½ buto ar sklypo), bet ir kai turtas formaliai įregistruotas kaip atskiras objektas, tačiau funkciškai susijęs su bendromis patalpomis, be kurių negalima naudotis pagal paskirtį.

Tokiais atvejais kitas kambario savininkas laikomas bendraturčiu, todėl pardavėjas privalo raštu pranešti jam apie ketinimą parduoti kambarį ir pasiūlyti įsigyti pirmumo teise. Jeigu šios pareigos nesilaikoma, kitas bendraturtis turi teisę per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie pardavimą kreiptis į teismą ir prašyti, kad pirkėjo teisės ir pareigos būtų perkeltos jam.

Nors kambariai bendrabučio tipo butuose dažnai įregistruoti kaip atskiri turtiniai vienetai, bendro naudojimo patalpos – koridorius, tualetas, vonia – laikomos esminėmis kambario dalimis, be kurių jis netenka savo paskirties. Tokios patalpos yra funkciškai neatskiriamos nuo kambario, todėl, kai vienas savininkas parduoda savo kambarį, kartu perleidžiama ir dalis šių bendrų patalpų, o tai automatiškai reiškia, kad turi būti taikoma pirmenybės teisė kitam kambario savininkui.

Jeigu bendraturčiui apie kaimyno kambario pardavimą nebuvo pranešta, o sandoris jau įvyko, jis turi teisę kreiptis į teismą ir prašyti jam perkelti pirkėjo teises ir pareigas, t.y. tapti kambario savininku tomis pačiomis sąlygomis, kaip buvo sudaryta pirkimo–pardavimo sutartis.

Tokius veiksmus reikia atlikti ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie pardavimą momento. Teismas tokiu atveju gali pripažinti, kad bendraturtis turėjo būti informuotas, ir sprendimu perkelti pirkėjo teises jam, nepriklausomai nuo to, ar naujasis pirkėjas buvo sąžiningas.