Į „Kas vyksta Kaune“ redakciją kreipėsi skaitytojas, siekdamas išsiaiškinti dėl pirmumo teisės pirkti butą ir kokie teisiniai sprendimai galimi tokioje situacijoje.
„Man ir mano sutuoktinei priklauso ½ dalis buto, kita dalis priklauso miesto savivaldybei. Savivaldybė savo buto dalį pardavė trečiajam asmeniui viešojo aukciono būdu. Ar nebuvo pažeista mūsų, kaip buto bendraturčių, pirmumo teisė įsigyti butą? Ar galima pasinaudoti pirmumo teise pirkti buto dalį už didžiausią aukciono metu pasiūlytą kainą?“, – rašė jis.
Situaciją komentuoja Advokatė Raimonda Lazauskienė
Teisiniams santykiams, kuriuos reglamentuoja viešosios teisės normos, CK nuostatos taikomos tiek, kiek jų nereglamentuoja atitinkami įstatymai. Todėl nagrinėjamu atveju pirmiausia taikytinos Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo (toliau – Disponavimo įstatymas) nuostatos.
Disponavimo įstatymas nustato savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto perleidimo kitų subjektų nuosavybėn būdus, tarp jų ir savivaldybės nekilnojamųjų daiktų pardavimą viešo aukciono būdu, o šio perleidžiamo turto savininko funkcijas, vadovaudamosi įstatymais, įgyvendina savivaldybių tarybos.
Taigi, savivaldybės taryba, įgyvendindama savivaldybei nuosavybės teise priklausančio turto savininko teises, ir nusprendusi šį turtą perleisti, šią teisę turi įgyvendinti tik įstatyme nurodytais būdais. Jeigu parduodant valstybės ar savivaldybių turtą nėra pagrindo taikyti Disponavimo įstatyme nustatytų išimčių, tai aukcionas yra privalomas valstybės ar savivaldybių turto pardavimo būdas.
Disponavimo įstatymo 21 straipsnio 1, 6 dalyse nustatyta, kad pirkimo–pardavimo sutartys sudaromos su didžiausią kainą pasiūliusiu viešo aukciono dalyviu. Tai reiškia, kad teisė sudaryti sutartį yra tiesiogiai susijusi su galutinai nustatyta didžiausia kaina. Savivaldybės taryba neturi teisės savo nuožiūra perleisti turto kitų asmenų nuosavybėn.
Disponavimo įstatymas nereglamentuoja klausimų, susijusių su savivaldybės turto valdymu bendrąja nuosavybės teise kartu su kitais asmenimis, taip pat šios nuosavybės teisės įgyvendinimo tvarkos ir nenustato bendraturčio pirmenybės teisės disponavimo atveju.
Tačiau įvertinęs viešosios nuosavybės perleidimo kitų asmenų nuosavybėn imperatyvųjį reglamentavimo pobūdį bei vadovaujantis tuo, kad savivaldybės taryba neturi teisės savo nuožiūra perleisti turto kitų asmenų nuosavybėn.
CK 4.79 straipsnio 1 dalis, reglamentuojanti bendraturčio pirmenybės teisę pirkti bendro nekilnojamojo daikto dalį, netaikytina, kai ši valstybei (savivaldybei) nuosavybės teise priklausanti dalis parduodama viešo aukciono būdu, Disponavimo įstatymo 21 straipsnio 1 dalyje nustatyta tvarka.
Savivaldybės turto pardavimas viešo aukciono būdu nereiškia bendraturčio pirmenybės teisės paneigimo, nes bendraturčių pirmumo teisė įgyvendinama, kai bendraturčiui pranešama apie ketinimą parduoti nekilnojamojo turto dalį viešame aukcione, pradinę parduodamo turto kainą, kitas pardavimo sąlygas.
Argumentai, jog po didžiausios aukcione pasiūlytos kainos nustatymo bendraturčiui turi būti siūloma pasinaudoti pirmenybės teise už šią kainą pirkti, be teisėto pagrindo paneigia aukciono laimėtojo teisę sudaryti sutartį ir neatitinka teisinio reguliavimo.
Savivaldybės turto pardavimo viešo aukciono organizavimas turint tikslą tik nustatyti didžiausią pardavimo kainą, kurią pasiūlys viešo aukciono būdu nustatytas laimėtojas, nesuteikiant aukciono būdu nustatytam laimėtojui teisės sudaryti parduoto nekilnojamojo daikto dalies pirkimo– pardavimo sutartį, reikštų ne tik asmens teisėtai įgytų teisių perkėlimą kitam asmeniui be teisėto pagrindo, bet ir apskritai paneigtų viešo aukciono prigimtį ir prasmę.
Skaitytojo nurodytoje situacijoje nebuvo pažeista bendraturčio pirmumo teisė įsigyti buto dalį. Norėdamas nusipirkti savivaldybės parduodamą buto dalį skaitytojas gali dalyvauti viešajame aukcione ir pasiūlydamas didžiausią kainą įsigyti turtą.
