Nekilnojamojo turto (NT) rinkos analitikai įtemptai stebi naujausią NT statistiką, mat kai kuriais duomenimis mes jau prisivijome 2007–2008 metų lygį. Nors skubama ir raminti, kad šiuo metu situacija nepalyginamai geresnė, klausimų kelia tai, kokį poveikį gali turėti padidintos paskolų palūkanų normos.
Registrų centras pranešė, kad šių metų vasaris nustebino savo rezultatyvumu. Iš esmės NT parduotų objektų skaičius nedaug atsiliko nuo rekordinių 2007 metų, o Vilniuje ir Kaune vasaris pagal butų pardavimo sandorius buvo rezultatyviausias istorijoje.
Registrų centro duomenimis, šių metų vasarį, palyginti su praėjusių metų tuo pačiu mėnesiu, butų pardavimai ūgtelėjo 20,3 proc., o per mėnesį – vasarį, palyginti su sausiu, – 3,4 procento. Iš viso per šių metų vasario mėnesį šalyje savininkus pakeitė 2 694 butai. Rekordiniai vasario mėnesio butų pardavimai buvo fiksuoti 2007 metais, kai jų perleista 2 850.
Tačiau rezultatyviausias vasaris per daugiau nei 20 metų buvo žiūrint į Vilnių ir Kauną. Sostinėje vasario mėnesį iš viso parduoti 938 butai, 45 proc. daugiau nei 2018 m. vasarį. Kaune vasarį parduoti 409 butai, 15,9 proc. daugiau nei praėjusių metų vasarį. Kaip skelbia Registrų centras, tai yra didžiausi per vasarį dviejuose didžiausiuose šalies miestuose parduotų butų skaičiai nuo 1998 metų, kuomet Registrų centras pradėjo fiksuoti NT pardavimų sandorius. Ankstesnis rekordas Vilniuje fiksuotas 2014 metais, kai sostinėje per vasarį parduoti 893 butai, o Kaune – 1998-iais (393 butai).
Kainoms augti potencialo dar mato
„Citus“ pateiktais duomenimis, 2007 m. vidutinė kv. kaina siekė 1577 Eur, o 2008 m. – 1591 Eur/kv.m. Iš šių duomenų matyti, kad dar 2016 m. būsto kaina jau pralenkė prieškrizinį lygį, o 2019 m. jau siekia 1707 Eur/kv.m. O štai būsto sandorių skaičius 2018 m. pasiekė 4089, palyginimui 2007 m. šis skaičius siekė 4529, 2008 m. – 4014.
„Situacija skiriasi nuo prieš tai buvusio prieškrizinio ciklo, nes dabar identifikuojamas tvarus ekonomikos augimas, augančios gyventojų pajamos, tuo tarpu būsto kainos nebeturi tokio atotrūkio. Tą labai aiškiai parodo Lietuvos banko skelbiamas būsto įperkamumo indeksas: 2007 m. rugsėjį jo reikšmė buvo 95,7, 2018 m. rugsėjį (paskutiniai skelbti duomenys) – 29,8.
Būsto įperkamumo indeksas yra skaičiuojamas įvertinant anuiteto būdu apskaičiuotą vidutinę būsto paskolos įmoką ir ją padalijus iš vidutinio neto mėnesio atlyginimo. Tokiu būdu gaunama teorinė reikšmė parodo, kokią maždaug dalį mėnesio pajamų reiktų skirti būsto paskolos mokėjimams. Kuo mažesnė pajamų dalis, skiriama paskolos įmokoms – tuo labiau būstas yra įperkamas“, – rezultatus komentuoja „Citus“ investicijų ir analizės vadovas Šarūnas Tarutis.
Pasak jo, šiuo metu pastebimas rekordinis naujo būsto pardavimų bei rezervacijų tempas. Tad tai parodo, kad būsto kainos dar nėra per aukštos.
Tačiau „Inreal“ analitikas Robertas Žulpa prieštarauja ir teigia, kad negalima lyginti vidutinių būsto kainų neatsižvelgus į skirtingas būsto klases. Jo pateiktais duomenimis, 2008 m. sausio mėnesį ekonominės klasės buto kaina vidutiniškai siekė – 1732 Eur/kv.m., vidutinės klasės – 2329 Eur/kv.m., o prestižinės klasės – 3397 Eur/kv.m. 2019 m. sausio duomenimis atitinkamai kainos išsirikiuoja šitaip: 1434 Eur/kv.m., 1904 Eur/kv.m., 3068 Eur/kv.m.
„Žiūrint kokį kainų lygį žiūrėsime, naujų butų kainos jau viršija prieškrizinį lygį, tačiau jei žiūrėtume bendrai visų butų kainas, jos ganėtinai panašios ir kažkiek dar vejasi 2007 kainų lygį, tai mums dar yra kur stiebtis ir vytis. (…) Kalbant apie pirminę rinką, Registrų centras ir Statistikos departamentas žiūri 1–2 metų senumo būstus, šie būstai jau buvo brangesni nei 2008 m., kuomet pasiektas kainų pikas visoje Lietuvoje ir Vilniuje. Visi kiti įsigijimai buvo pigesni ir dar yra nei buvo 2007 m. (…) Svoriai tų klasių skirtingi. Dabar turime rekordinę pasiūlą prestižinės klasės būstų ir tai daro įtaką visai bendrai vidutinei kainai, kur viskas suplakama. Tai neteisingas skaičiavimas, iš jo išvadų daryti negalima“, – sako analitikas.
Jis prideda, kad išties įperkamumo rodikliai rekordiškai geri šiuo metu, o sandorių prasme nors ir pavyko 2018 m. pagerinti rezultatus, tačiau nežymiai. NT analitikas teigia, kad artimiausiu metu kainos ženkliai nedidės, dėl to, kad yra didžiulė konkurencija.
„Turime didelę pasiūlą, didelę konkurenciją tarp vystytojų, tai neleidžia kainoms augti. Jei žiūrėtume į 2018 m. kainų augimą, tai sostinėje jis siekė vos kelis proc. Augo panašiu į infliaciją dydžiu, o didžiausias kainų augimas užfiksuotas regionuose, kur palyginamoji bazė labai žema. Natūralu, kad kur kainos žemos augant ekonomikai ir gyventojų pajamoms, kainų augimas buvo pats didžiausias. Žiūrint į didžiausią Lietuvos NT rinką Vilnių, neprognozuočiau didelio kainų augimo – sudarys kelis proc., bus panašu į infliacijos lygį. Vien todėl, kad didelė pasiūla.
Tokioje aršioje konkurencinėje rinkoje vystytojai turbūt priims sprendimą mažinti savo pelno maržą nei didinti kainą. Nes jei 50 metrų atstumu yra du skirtingi vystytojai ir projektai nesiskirs, pirkėjas pasirinks pirkti ten, kur kaina mažesnė“, – mano R. Žulpa.
Nors analitikų teigimu kainos ir augs nežymiai, vis dėlto – jos augs. Analitiko Š. Taručio teigimu, metų pabaigoje kainos turėtų padidėti iki 5 proc.
„Dėl aukštesnių techninių ir inžinerinių reikalavimų, augančių darbo jėgos kaštų, statybų kainos“, – paaiškina jis.
Palūkanų padidinimas rizikos nesukels, bet perkamoji galia sumažės
Europos Centriniam Bankui (ECB) ruošiantis nutraukti kiekybinį skatinimą ir padidinti palūkanų normą, neišvengiamai kyla klausimas, kaip tai paveiks Lietuvos būsto rinką. Nors palyginti su 2007–2008 m. dabar daugiau žmonių perka būstą nuosavomis lėšomis, paskolos vis dar sudaro svarbią dalį. Vis dėlto analitikai atkreipia dėmesį, kad prieš perkant būstą reikia gerai įvertinti savo finansines galimybes. Tiek, jei padidėtų palūkanos, tiek, jei ateitų sunkmetis.
„Lietuvos banko, Registrų centro duomenimis butų sandoriai su įkeitimu sudaro apie 40 proc. visų sandorių. Prieš 10 metų šis skaičius buvo gerokai didesnis, sudarė apie 70 proc. Matome, kad dabar daugiau perkama nuosavomis lėšomis. Be to, dabar turime dar kitų svertų. 2007 m. dar nebuvo apsaugos, dabar turime atsakingo skolinimosi nuostatas. Lietuvos bankas seka informaciją, kaip viskas vystosi, kaip priimami tam tikri sprendimai, kaip kaupiami anticiklinio kapitalo rezervai ir jie iš tiesų seka paskolų rinką ir pačią NT rinką, priima atitinkamus sprendimus“, – teigė R. Žulpa.
Analitikas Š. Tarutis teigė, kad visgi būsto paskolos išlieka pagrindiniu finansavimo šaltiniu įsigyjant būstą, tačiau atsakingo skolinimosi politika formuojama atsižvelgiant į tikėtiną palūkanų normos augimą.
„Nuosaikiai auganti palūkanų norma neturėtų gąsdinti, tiesiog paskutiniu metu žmonės yra pripratinti prie beveik „nemokamų“ pinigų, dėl to sveika palūkanų normos augimo korekcija sumaišties rinkoje neturėtų įnešti“, – mano Š. Tarutis.
R. Žulpos teigimu, turint omeny prognozuojamą ekonomikos augimo lėtėjimą, galima tikėtis ir priešingo ECB sprendimo, kad palūkanų norma dar nedidės.
„Neaišku, ar jie šiais metais apskritai kels palūkanų normą, nes ekonomikos augimas ekonomikos Europoje lėtėja. Dabar ECB dainelė šiek tiek pasikeitusi, jie stebės ekonomikos būklę ir raidą, tuomet sprendimus keis arba ne. Po artimiausio posėdžio bus daugiau aiškumo.
Tai gali turėti įtakos, nes būsto paskolų portfelis rekordiškai didelis. Sudaro virš 7,7 mlrd. eurų šiuo metu. Iš esmės bet koks palūkanų padidinimas turės įtakos. Tačiau, jei naujausios paskolos išduotos vadovaujantis atsakingo skolinimosi normomis, tuomet vertintas palūkanų stresas, potencialaus paskolos ėmėjo mokumas, žiūrėta, kaip jis susitvarkytų padidėjus palūkanoms. Žinoma, gyventojų perkamajai galiai tai turės įtakos, nes turės daugiau atiduoti palūkanų mokėjimui“, – mano R. Žulpa.
Š. Taručio nuomone, būsto rinkos aktyvumas Lietuvoje neturėtų lėtėti, nes auga pajamos, gerėja demografiniai rodikliai. Taip pat pastebima, kad daugiau parduodama aukštesnės klasės būsto, kas rodo, jog žmonės turi vis didesnių lūkesčių geresnei gyvenimo kokybei.
Tačiau vienas „Citus“ analitikų pastebėjimas – jei ateis sunkmetis, būsto pirkimo sprendimą reikia apskritai persvarstyti, nes kainos nekris tiek, kad tai taptų nerizikinga (pajamų pastovumo prasme).
„Būstas dažnu atveju yra ilgalaikis namų ūkio įsipareigojimas ir vienas didžiausių pirkinių. Nepriklausomai nuo laikotarpio, visada būtina pasverti savo galimybes ir vertinti labai per sveiko proto, ne tik per atsakingo skolinimosi prizmę. Kitaip tariant, nepriklausomai nuo laiko, žmogus turi įvertinti jo pajamų tvarumą ir pagrįstumą ilguoju laikotarpiu“, – teigia NT analitikas.
R. Žulpa prideda, kad šiuo metu sandorių statistika nerodo, jog žmonės nerimautų dėl galimo sunkmečio – būstą vis dar drąsiai renkasi ir perka.
Daugiau naujienų skaitykite čia.
