Atsako advokatė: ką daryti, jei nuomininkas nevykdo savo įsipareigojimų?

„Nuomuoju butą Vilniuje. Nuomininkas pirmus kelis mėnesius viską mokėjo laiku, bet pastaruosius du mėnesius nebemoka nuomos ir nereaguoja į mano laiškus. Sutartis sudaryta raštu, tačiau nežinau, ką toliau daryti – ar galiu jį iškeldinti ir pakeisti spynas? Bijau, kad patirsiu dar daugiau nuostolių.“

Nuomos teisinių santykių problematika, ypač gyvenamosios paskirties patalpų kontekste, yra viena iš dažniausiai pasitaikančių teisminių ginčų sričių praktikoje.

Dėl esminio sutartinių įsipareigojimų nevykdymo, nuomotojai neretai atsiduria sudėtingoje situacijoje, kuomet būtina ieškoti tinkamiausių teisinių sprendimų, laikantis formalių procedūrų, tačiau tuo pačiu – maksimaliai užtikrinant savo interesų apsaugą.

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau – CK) 6.483 straipsnio nuostatomis, viena pagrindinių nuomininko pareigų yra laiku mokėti nuomos mokestį bei tinkamai naudotis nuomojamu turtu.

Kai nuomininkas šių pareigų neįvykdo – tai laikoma prievolės pažeidimu. Du mėnesiai nuomos mokėjimų vėlavimo, kaip aprašyta situacijoje, gali būti laikomi esminiu sutarties pažeidimu pagal CK 6.217 straipsnio 1 dalį, o tai suteikia nuomotojui teisę vienašališkai nutraukti sutartį.

Tačiau būtina laikytis teisingos ir teisėtos procedūros.

Pirmasis žingsnis – rašytinis įspėjimas, kuriame turi būti aiškiai nurodyta skola, pažeidimo esmė ir suteikiamas terminas prievolei įvykdyti. Šis terminas turi būti protingas – įprastai 3 - 14 kalendorinių dienų.

Įspėjimo pateikimas yra būtina išankstinė sąlyga tolimesniems veiksmams – tiek sutarties nutraukimui, tiek bylinėjimuisi.

Svarbu akcentuoti, kad joks savavališkas iškeldinimas – net jei nuomininkas akivaizdžiai pažeidžia sutartį – nėra leidžiamas.

Pagal Lietuvos Respublikos Konstitucijos 22 ir 23 straipsnius, asmeniui priklauso teisė į privataus gyvenimo neliečiamumą ir būsto apsaugą. Spynų keitimas ar kitaip ribojamas pateikimas į gyvenamąsias patalpas be teismo sprendimo gali būti kvalifikuojamas kaip savavaliavimas ar net nusikalstama veika pagal Lietuvos Respublikos ANK ir baudžiamąjį kodeksą.

Teisinė praktika rodo, kad teismai itin reikliai vertina tiek sutarties turinį, tiek nuomotojo elgesio proporcingumą.

Pavyzdžiui, kai nuomininkas laikinai vėlavo su mokėjimais dėl objektyvių aplinkybių (ligos, nedarbo ar pan.), bet apie tai informavo nuomotoją ir pateikė pagrindžiančius įrodymus, teismai neretai sprendžia, jog toks pažeidimas nėra esminis.

Todėl kiekvienu atveju svarbi visuma – elgesio pobūdis, trukmė, šalių bendravimas, įspėjimų turinys.

Praktikoje mūsų kontoroje ne kartą teko atstovauti nuomotojus analogiškose situacijose.

1. Visais atvejais sudaryti rašytinę nuomos sutartį, kurioje numatytos aiškios mokėjimų, delspinigių ir nutraukimo sąlygos;

2. Visą bendravimą su nuomininku fiksuoti raštu – tai svarbu bylinėjimosi atveju;

3. Nustačius pažeidimą – pateikti oficialų įspėjimą su terminu;

4. Nesant reakcijos – kreiptis į teismą dėl visų reikalavimų iš karto (sutarties nutraukimo, skolos, iškeldinimo);

5. Vengti bet kokių savavališkų veiksmų – jie gali sukelti ne tik civilinę, bet ir baudžiamąją atsakomybę.

Visais atvejais rekomenduoju kuo anksčiau kreiptis į advokatą. Kuo anksčiau pradedama veikti struktūruotai, tuo daugiau galimybių išvengti žalos ir su mažiausiais nuostoliais atkurti teisinę tvarką.