Į „Kas vyksta Kaune“ redakciją kreipėsi skaitytojas, siekdamas išsiaiškinti dėl pirmumo teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemę bei apsimestinio sandorio.
„Man nuosavybės teise priklauso žemės ūkio paskirties žemės sklypas, kuris ribojasi su kitu žemės ūkio paskirties sklypu. Neseniai sužinojau, kad to sklypo savininkas savo žemes padovanojo trečiajam asmeniui ir jokia formą apie ketinimą dovanoti manęs neinformavo. Vėliau paaiškėjo, jog vis dėl to už dovanotą sklypą buvęs savininkas gavo atlygį. Ar nebuvo pažeistos mano, kaip besiribojančio sklypo savininko, teisės pirmumo tvarka įsigyti sklypą?“ – rašė skaitytojas.
Situaciją komentuoja advokatė Raimonda Lazauskienė.
Nuosavybės teisė yra suprantama kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti.
Pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis, išskyrus atvejus, kai ji parduodama iš viešųjų varžytynių, šia eilės tvarka turi: 1) žemės sklypo bendraturčiai – CK 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka; 2) parduodamo žemės sklypo naudotojas; 3) asmuo, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, – jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc. visų gautų pajamų.
4) fizinis asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, – jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 proc. visų gautų pajamų.
Pažymėtina, jog žemės ūkio paskirties žemės sklypo pirkimo pirmumo teise procedūra taikytina tik parduodant žemės sklypą, bet ne perleidžiant jį kitais pagrindais. Atitinkamai tuo atveju, kai žemės sklypas yra dovanojamas, nei žemės sklypo bendraturtis, nei naudotojas ar su šiuo žemės sklypu besiribojančio žemės sklypo savininkas neturi jokios teisės varžyti žemės sklypo savininko teisės perleisti jo valdomą žemės sklypą kitiems asmenims. Taigi, žemės sklypą perleidus dovanojimo pagrindu ir šią sutartį ginčijant bei prašant perkelti pirkėjo teises ir pareigas, visų pirma turi būti įvertintas šio sandorio teisėtumas.
Dovanojimo sutartis yra neatlygintinė sutartis, pagal kurią viena jos šalis (dovanotojas) perduoda turtą ar turtinę teisę (reikalavimą) kitai šaliai (apdovanotojam) nuosavybės teise arba atleidžia apdovanotąjį nuo pareigos dovanotojui ar trečiajam asmeniui. Pagrindinis ir būtinas dovanojimo sutarties požymis yra jos neatlygintinumas.
Sutarčiai kvalifikuoti kaip dovanojimo būtina nustatyti, kad tikroji šalių valia buvo perduoti ir atitinkamai priimti turtą ar turtinę teisę neatlygintinai. Šiuo atveju nesvarbu, kokiais motyvais remdamasis dovanotojas suteikia dovaną kitai šaliai, svarbu, kad jo valia buvo perduoti turtą nereikalaujant, kad apdovanotasis už perleidžiamą turtą ar turtinę teisę atsilygintų.
Tais atvejais, kai tikroji šalių valia buvo sudaryti pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau siekiant išvengti tam tikrų įstatymu nustatytų ribojimų yra sudaroma dovanojimo sutartis, laikoma, kad sandoris yra apsimestinis. Apsimestiniu laikomas sandoris, jeigu jis sudarytas kitam sandoriui pridengti, apsimestinio sandorio atveju taikomos sandoriui, kurį šalys iš tikrųjų turėjo galvoje, taikytinos taisyklės. Tokiu atveju dėl to paties dalyko sudaromi du susitarimai: išorinis, neatspindintis tikrųjų šalių ketinimų, ir kitas – atspindintis tikrąją šalių valią, tačiau neviešinamas.
Kilus ginčui dėl sandorio pripažinimo apsimestiniu yra aiškinamasi tikrieji sandorio šalių ketinimai, tikslai, sandorio sudarymo aplinkybės, asmenų tarpusavio santykiai ir kitos svarbios aplinkybės. Paaiškėjus, jog sandoris yra apsimestinis jis tampa niekiniu ir negaliojančiu dėl esminio sandorio elemento – šalių valios – ydingumo, nes apsimestiniame sandoryje išreikštoji valia neatitinka tikrųjų šalių ketinimų.
